Propietario vs inquilino - Estudio de caso

El artículo de hoy tiene su origen en un post que leí recientemente que, aunque relatado con mucho humor y sarcasmo, no hace más que demostrar cuán conflictivas pueden ser las relaciones entre propietarios e inquilinos, llamados locadores y locatarios, respectivamente, en términos legales.
Ante todo quiero agradecer a José quien, amablemente, me permitió tomar como ejemplo su caso para ilustrar este texto.
Espero que resulte de utilidad para quienes estén atravesando una situación similar y no sepan cómo resolverla.

El Caso
El inquilino ha tenido problemas edilicios graves en la vivienda que alquila y la Locadora no quiere repararlos ni autorizar al inquilino a realizar los arreglos correspondientes
Cabe aclarar que para un mejor estudio del tema, convendría tener el contrato de locacion en mano, para poder analizar de forma profunda los derechos y obligaciones pactados por ambas partes.

Muchos son los casos en que a inquilinos en el transcurso del tiempo de vigencia del contrato de locación inmobiliaria se le presentan diferentes problemas tales como humedades, rajaduras, hundimientos, etc; los cuales generan la duda de no saber a cual de las dos partes, inquilino o propietario, le corresponde responder por los mismos.
Es muy común que de estás situaciones domésticas (que a todos nos han sucedido alguna vez, por cierto) surjan conflictos con propietarios que desconocen o niegan los derechos de los inquilinos y que no respetan las normas legales que afectan a la relación jurídica que decidieron asumir al poner sus inmuebles en locación.
Recordemos que en una locación existen dos partes: un locador o propietario y un locatario o inquilino, los cuales al celebrar el contrato de locación establecen un vínculo contractual que genera derechos y obligaciones para ambas partes.

¿Esta realmente cumplida la contraprestación por parte de la Locadora?
Claramente la respuesta es no, porque el inquilino no esta ejerciendo de una forma total el uso y goce de la vivienda, ya que se encuentra con problemas edilicios que afectan a la seguridad, tranquilidad y el normal desarrollo de la convivencia dentro de la vivienda, por la cual esta pagando un precio.
En este link del Código Civil pueden acceder a los artículos 1514, 1515 y 1516 que son los que norman esto.

En este punto me gustaría contar mi experiencia “desde el otro lado del mostrador” como administradora de un local comercial que sufrió una rotura de un caño de agua junto a la puerta de entrada, que no sólo afectaba la estética del inmueble sino que también había comenzado a afectar a la vivienda vecina.
La inquilina ni bien notó el problema, me avisó de lo que había sucedido, con el agravante de que la rotura había aparecido durante los 15 días en los que el local estuvo cerrado por vacaciones.
Corroborando lo que ella me decía, le comuniqué a la propietaria de lo ocurrido y llamé al encargado para que fuera al local para solucionar el problema.
El inconveniente se resolvió rápida y fácilmente cambiando el caño de agua por otro más resistente.
Hoy, a tres días de lo ocurrido, la inquilina desarrolla con normalidad su actividad, la cual no fue suspendida en ningún momento.
Esto fue solucionado sin problemas debido a que la propietaria fue asesorada sobre sus obligaciones y derechos previamente a la firma del Contrato de Locación.

¿Qué puede hacerse en casos como este?
En un primer momento, hay que decir que corresponde a la propietaria el arreglo de los desperfectos surgieron en el inmueble, ya que son considerados como vicios ocultos del inmueble.
Recordemos que seria muy importante tener el contrato de locación presente, para estudiar con profundidad derechos y obligaciones pactadas por las partes, pero puedo sugerir un par de alternativas para este tipo de circunstancias:

1- Mediante comprobante fehaciente (ej. carta documento) solicitar el arreglo a la propietaria o al administrador, especificando claramente cada uno de los problemas aparecidos en el inmueble que están imposibilitando poder habitar la vivienda.

2- Si la propietaria no acepta repararlos, podrá hacerlo el Locatario por cuenta de la misma que luego deberá reintegrar la suma debida por los arreglos o ser descontada de los alquileres mensuales.
En este caso jamás debe olvidarse hacer todo mediante factura, y todo tipo de comprobante para poder justificar los gastos para que sean reintegrados.

Otro consejo seria el de hacer constar con un Escribano Publico el estado del inmueble, para comprobar que se entrego un inmueble en buen estado de habitabilidad y cual es el estado real, de modo que el inquilino tenga una prueba de que no esta en uso y goce de la vivienda que es lo mas importante de justificar, para que los arreglos sean realizados.

Si el problema persiste, una buena opción es dirigirse a algún Centro de Mediación para que un profesional en la materia los guíe de manera neutral hacia una solución definitiva y justa (¡y que no necesite de abogados!), y nunca debemos olvidarnos del criterio y el buen dialogo.

Espero que este artículo haya sido útil, claro y lo más ameno posible.
Cualquier duda al respecto no duden en dejar un comentario.

¡Hasta la próxima!

Próximos artículos:
La Mediación
El Boleto de compraventa
La importancia de contratar a profesionales matriculados.

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